‘ขายฝากที่ดิน’ต้องระวัง

 

“ร้อนเงิน ต้องการใช้เงินฉุกเฉิน ไม่รู้จะกู้ธนาคารยังไง” ทำให้หลายครอบครัวตัดสินใจ “ขายฝากที่ดิน” ในราคาต่ำกว่าทั่วไป แล้วค่อยไถ่ถอนเอาที่ดินคืนทีหลัง เช่น ที่ดินมูลค่า 3 ล้านบาท แต่ทำสัญญาขายฝากที่ดิน ยืมเงินมาใช้ก่อน 3 แสนบาท โดยกำหนดเวลาไถ่ถอนไว้อาจจะ 3 – 6 เดือน หรือ 1 ปี แล้วแต่จะตกลงกับนายทุนผู้ซื้อฝาก

“ขายฝาก” คือการขายทรัพย์สินให้กับผู้ที่ซื้อ โดยข้อตกลงว่า ผู้ขายอาจไถ่ถอนทรัพย์สินนั้นคืนกลับมาได้ภายในระยะเวลาที่ทำสัญญากันไว้แต่ต้องไม่เกิน 10 ปี หากไถ่ถอนไม่ทัน ถือว่าที่ดินเป็นของผู้ซื้อโดยสมบูรณ์ทันที (ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 491 -502) ย้ำว่า “ทันที” การขายฝากต้องไปทำที่สำนักงานที่ดินคล้ายกับการจำนองที่ดิน แต่ผลแตกต่างกันคนละเรื่องเลย

“จำนอง”เป็นการเอาที่ดินไปเป็นประกันการกู้เงิน หากไม่ชำระหนี้ตามสัญญา เจ้าหนี้จะต้องฟ้องศาลเพื่อบังคับให้ชำระหนี้ คู่สัญญากลายเป็นคู่ความที่จะต้องต่อสู้กันตั้งแต่ศาลชั้นต้น ศาลอุทธรณ์ ยันถึงศาลฎีกา จากนั้นถ้าลูกหนี้แพ้และไม่มีเงินจ่ายก็จะถูกบังคับเอาจากที่ดินที่มาจำนองเป็นประกันไว้นั่นเอง ผู้ที่จะบังคับจำนองคือเจ้าหน้าที่กรมบังคับคดี โดยจะนำทรัพย์ออกขายทอดตลาด ท่านจะเห็นได้ง่ายในเว็บไซต์ของกรมบังคับคดี โดยระหว่างการขาย ลูกหนี้ก็อาจต่อสู้เข้าคัดค้านราคาได้อีกหากเห็นว่าที่ตั้งขายนั้นต่ำเกินไป เอาเป็นว่าการบังคับจำนองนั้นไม่ง่ายเพราะต้องใช้ “เวลา”

ด้วยขั้นตอนที่ยากและนานกว่าทำให้นายทุนนิยมวิธีขายฝากมากกว่า ส่วนลูกหนี้ที่ต้องการเงินนั้นไร้ข้อต่อรอง เพราะไม่สามารถหาแหล่งเงินกู้ดอกเบี้ยต่ำอย่างธนาคารพาณิชย์ได้

ปัญหามีว่า นายทุนหรือที่เรียกกันว่าผู้ซื้อฝาก มักจะกำหนดระยะเวลาไถ่ถอนในสัญญาสั้นเกินไป ทำให้ผู้ขายฝากที่ดินเอาเงินมาไถ่ถอนคืนไม่ทัน หรือถ้ามีเงินมาไถ่ถอน ฝ่ายผู้ซื้อก็มักจะใช้เทคนิคบ่ายเบี่ยงให้ล่วงเลยระยะเวลาตามสัญญา จนในที่สุดที่ดินก็ตกเป็นของนายทุน โดยไม่ต้องจ่ายเงินตามราคาจริงของที่ดิน

ปัญหานี้เกิดขึ้นมากโดยเฉพาะกลุ่มเกษตรกร โดยมีข้อมูลว่า ที่ดินเกษตรกรรมของประเทศไทยประมาณ 150 ล้านไร่ แต่ที่ดินที่เป็นกรรมสิทธิ์ของเกษตรกรจริงๆ มีราว 40 ล้านไร่เท่านั้น จึงไม่ใช่เรื่องเกินกว่าเหตุ ถ้าจะบอกว่าวิธีการเหล่านี้คือเทคนิคการ “ฮุบที่ดินคนจน” หลายคนอ่านแล้วอาจจะคิดว่า ทำไมไม่ยกเลิกการขายฝากไปเลยก็สิ้นเรื่อง จะได้ไม่เปิดช่องให้นายทุนฮุบที่ดินคนจนอีก แต่ถ้ามองอีกมุมหนึ่ง การขายฝากมันก็มีประโยชน์ของมัน เพราะเป็นแหล่งเงินทุนที่ประชาชนสามารถพึ่งพิงได้ในยามจำเป็น เพียงแต่จะต้องจัดการให้มันเข้าที่เข้าทาง เพื่อยุติปัญหานายทุนเอารัดเอาเปรียบคนจน

เท่าที่ทราบ มีความพยายามปรับปรุงกฎหมายเพื่อแก้ไขปัญหานี้มากว่า 50 ปีแล้ว จนกระทั่งได้ยินข่าวว่า “ร่างพ.ร.บ.คุ้มครองประชาชนในการทำสัญญาขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย พ.ศ. ...” กำลังจะเข้าสู่การพิจารณาในที่ประชุมคณะรัฐมนตรีภายใน 1 - 2 เดือนนี้ จึงเป็นเรื่องน่าสนใจมาเล่าสู่กันฟังในวันนี้ ร่างพ.ร.บ.คุ้มครองประชาชนในการทำสัญญาขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรืที่อยู่อาศัย เป็นร่างกฎหมายที่แยกออกมาจากประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มีหลักการเพื่อดูแลการขายฝากที่ดินโดยเฉพาะ มีสาระสำคัญเบื้องต้นดังนี้

1.กำหนดระยะเวลาไถ่ถอนที่ดินในสัญญาไม่ต่ำกว่า 1 ปี เพื่อให้สอดคล้องกับระยะเวลาเก็บเกี่ยวของเกษตรกร และสามารถหาเงินมาไทยถอนได้ทัน เพราะที่ผ่านมามักกำหนดเวลาในสัญญาเพียง 3 - 4 เดือนเท่านั้น

2. ควบคุมอัตราดอกเบี้ยไม่ให้เกินร้อยละ 15 ต่อปี ตามหลักการเดิมใน พ.ร.บ.แก้ไขเพิ่มเติมประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ (ฉบับที่ 12) พ.ศ.2541

3. เวลาจะไถ่ถอนแต่ไม่สามารถตามตัวผู้ซื้อฝากได้ ก็กำหนดให้วางสินไถ่กับที่ทำการ อบต. ที่มีอยู่ถึง 5,333 แห่ง เป็นสำนักงานวางทรัพย์ เพื่อป้องกันนายทุนเลี่ยงไม่รับคืนเงินเพราะตั้งใจจะยึดที่ดินลูกหนี้ และยังสะดวกกว่าขั้นตอนเดิมที่ต้องวางสินไถ่กับสำนักงานวางทรัพย์กลาง กรมบังคับคดี หรือสำนักงานบังคับคดีจังหวัด ที่มีขั้นตอนยุ่งยากกว่า

4. กฎหมายนี้ใช้บังคับเฉพาะการขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัยเท่านั้น

5. การทำสัญญาหรือแก้ไขสัญญาขายฝากที่ดินต้องได้รับการตรวจสอบภายใต้ พ.ร.บ.คุ้มครองผู้บริโภค โดยนิติกรหรือพนักงานที่ดิน ก่อนไปจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน

ผมก็หวังว่าหากได้แก้ไขปรับปรุงกฎหมายขายฝากอย่างรอบคอบเพื่อคุ้มครองการถูกเอารัดเอาเปรียบ ก็จะสามารถแก้ไขปัญหาเรื่องที่ดินทำกินได้มาก และจะมีผลให้ลดความเหลื่อมล้ำของสังคมได้ด้วย

นอกจากการขายฝากแล้ว อยากให้รัฐบาลได้พิจารณาถึงวิธีการปล่อยสินเชื่อของธนาคารด้วย

ผมคงไม่ก้าวล่วงไปถึงธนาคารพาณิชย์ของเอกชน แต่ผมหมายถึง “สถาบันการเงินเฉพาะกิจของรัฐ” อย่าง ธ.ก.ส. ธอส. ออมสิน และ SME Bank ที่ควรจะเป็นหลักในการ “รีไฟแนนซ์” ของลูกค้าที่มีที่มูลค่าที่ดินหลักประกัน ท่วมวงเงินกู้เป็นเท่าตัว เพื่อช่วยให้ประชาชนได้มีแหล่งเงินดอกเบี้ยต่ำและลดช่องทางการถูกบังคับที่ดินอย่างเอารัดเอาเปรียบได้บ้าง

ไว้บทความหน้าจะได้มีโอกาสเล่าถึงหนี้บัตรเครดิต สินเชื่อส่วนบุคคลที่ไม่มีหลักประกันนะครับ

 

 

 

รู้จักอรรถวิชช์
ประวัติ
ผลงาน
งานอดิเรก
ติดต่อเรา
ติดต่อเรา
ติดตามได้ที่